کاهش ۵۷ درصدی معاملات مسکن|تورم بیش از 60 درصدی در بازار اجاره بها

پس از ماه‌ها حبس آمار معاملات مسکن در بانک مرکزی، شاخص‌های تورمی سال ۱۴۰۲ تا مهر ماه اعلام شدند.

به گزارش شاخص آنلاین، بانک مرکزی پیشتر آمار حوزه مسکن را تا آذر ماه ۱۴۰۱ به روز کرده بود؛ در حالی که انتظار می‌رفت همپای مرکز آمار، داده‌های حوزه مسکن را منتشر کند. از آنجا که مرکز آمار هنوز داده‌های معاملات مسکن در مهر ماه ۱۴۰۲ را اعلام نکرده نمی‌توان آمارهای ماه گذشته این دو مرجع را با یکدیگر مقایسه کرد اما مقایسه برخی داده‌های شهریور ۱۴۰۲ مرکز آمار و بانک مرکزی، می‌تواند بخشی از تفاوت‌هایی را که این دو در محاسبات خود اعمال کرده اند، روشن سازد. سپس می‌توان به مقایسه تغییرات شاخص تورم مسکن در شهریور ماه ۱۴۰۲ با مهر ماه همین سال از دریچه بانک مرکزی نگریست تا روشن شود که در یک ماهه یاد شده شاخص‌های بازار مسکن چه وضعیتی داشته اند.
شهریور ماه در مرجع آماری
تعداد آپارتمان‌های معامله شده که هم در آمارهای مرکز آمار و هم در بانک مسکن منعکس می‌شوند، رونق یا رکود بازار را ثابت می‌کند. داده‌های مرکز آمار از معاملات اسفند ماه ۱۴۰۱ بازار مسکن آپارتمانی شهر تهران نشان می‌دهد که تورم مسکن از این ماه آرایش کاهشی به خود گرفت؛ به طوری که از حدود ۱۴ درصد در اسفند ۱۴۰۱ به منفی ۱.۷ درصد در شهریور ماه رسیده است. قاعدتا در شرایطی که مسکن ارزان می‌شود باید تعداد معاملات بیشتر شود اما درنگی در آمارهای شهریور ماه نشان می‌دهد که بازار در رکود به سر می‌برد. بر اساس داده‌های بانک مرکزی ۲۶۰۰ معامله در این ماه در سطح شهر تهران (بر اساس مبایعه نامه) انجام شده اما مرکز آمار تعداد آن را ۳۰۰۸ مورد اعلام کرده بود که اگر ۷۸۴ موردی که مربوط به شهریور ماه نبودند اما در آمار مداخله داده شده‌اند را از آن کسر کنیم به ۲۲۲۴ معامله می‌رسیم که حتی کمتر از معاملات رصد شده‌ای است که بانک مرکزی در گزارش خود به آن‌ها اشاره کرده است. در نتیجه رکود در معاملات را می‌توان به وزن بالای قیمت در سبد خرید مصرف کننده بخش مسکن مرتبط دانست.
قیمت آپارتمان در شهر تهران
متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در شهریور ماه ۱۴۰۲ بنابر داده‌های مرکز آمار به هر متر مربع ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار تومان می‌رسید؛ در حالی که شهریور ماه سال ۱۴۰۱ قیمت هر متر مربع آپارتمان به ۴۶ میلیون و ۱۱۱ هزار تومان می‌رسید. در نتیجه تورم بیش از ۷۵ درصد بر روی قیمت هر متر آپارتمان تاثیر گذاشته است. آمارهای بانک مرکزی هم نشان دهنده رشد بیش از ۷۴ درصدی قیمت در همین بازه است؛ چرا که در شهریور ماه ۱۴۰۱ قیمت هر متر مربع به ۴۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان می‌رسید اما در ماه پایانی تابستان امسال از ۷۵ میلیون تومان به ازای هر متر فراتر رفت. در نتیجه گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که در شهریور ماه امسال نسبت به مرداد ماه همین سال و نسبت به شهریور ۱۴۰۱، تعداد معاملات به ترتیب ۱۰.۱ درصد و ۵۶.۷ درصد کمتر شده است. در نتیجه بیش از ۷۰ درصد افزایش قیمت ملک در ۱ساله شهریور ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲موجب کاهش نزدیک به ۵۷ درصدی تعداد معاملات شده است؛ رکودی که در نوع خود جدی است.
شاخص‌های تورمی گزارش‌ها
بانک مرکزی در گزارش مسکن خود اشاره‌ای به شاخص‌های مربوط به معاملات خرید و فروش ملک نداشته و شاخص تورم را هم صرفا در بازار اجاره بها سنجیده است. در شهریور ماه ۱۴۰۲ نسبت به شهریور ۱۴۰۱ (تورم نقطه ای) تورم اجاره بها در تهران ۵۸.۹ درصد و در کل مناطق شهری ۶۵.۱ درصد بوده است. این ارقام می‌رسانند که چنانچه شهریور سال گذشته ملکی را ماهیانه و بدون پرداخت پول پیش ۹ میلیون تومان اجاره کرده بودیم امسال اجاره همین ملک به بیش از ۱۴ میلیون تومان افزایش یافته است. شاخص‌های تورمی مرکز آمار هم گویای حال بهتری در معامله گران و بازار نیست. مرکز آمار که شاخص‌های تورمی مربوط به خرید و فروش منهای اجاره بها را در شهر تهران منتشر می‌کند، گزارش داده که در شهریور ماه عدد شاخص کل در بازار مسکن ۲۷۹.۹ بود. داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهند که عدد شاخص کل از خرداد ماه ۱۴۰۲ روند کاهشی به خود گرفته است اما نرخ تورم سالیانه (۱۲ ماهه منتهی به ماه مورد نظر) همچنان بالاست؛ به طوری که در شهریور ۱۴۰۲ به ۸۳.۹ درصد می‌رسد؛ در حالی که عدد شاخص کل در خرداد ماه به نزدیک ۳۰۰ می‌رسید و تا شهریور ماه، حدود ۸۰ واحد از آن کاسته شده است. اگر همچنان شاهد کاهش عدد شاخص کل باشیم، در بلند مدت شاهد کاهش تورم حوزه مسکن خواهیم بود اما باید به این واقعیت هم توجه داشته باشیم که پایین آمدن شاخص کل الزاما ربطی به سیاست‌های پولی بانک مرکزی یا عرضه مسکن ندارد، بلکه بیشتر مربوط به کاهش تعداد معاملات و رکود در بازار است.
آمارهای مهر ماه بانک مرکزی
گزارش مهر ماه ۱۴۰۲ بازار مسکن تغییرات را نسبت به شهریور ماه رصد می‌کند. البته این ارقام تغییراتی در احساس معامله گران و سرمایه گذارن که انتظار کاهش رکود را دارند، ایجاد نمی‌کند. تعداد معاملات در مهر ماه اندکی نسبت به شهریور امسال بیشتر شده است؛ یعنی حدود ۳۱۰۰ معامله که نشانگر رشد ۲۰ درصدی است اما نسبت به مهر ماه سال گذشته همچنان در رکود به سر می‌برد؛ به طوری که ۴۲.۲ درصد از تعداد معاملات کاسته شده است. متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان هم از ۷۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در مهر ماه به حدود ۷۶ میلیون تومان رسیده است. متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در مهر ماه سال گذشته ۴۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بود. این نشانه‌ای از افزایش ۷۴ درصدی قیمت در بازه یک‌ساله مهر ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲ است. گرچه شاخص اجاره بها (تورم بازار اجاره) در مهر ماه تغییر چندانی نسبت به شهریور ماه امسال نداشته اما نسبت به مهر ماه سال گذشته حرکت معناداری داشته است. بر این اساس، شاخص اجاره در تهران و مناطق شهری کل کشور در بازه زمانی یاد شده به ترتیب ۵۴.۷ درصد و ۶۰.۸ درصد افزایش یافته اند. شاخص اجاره بها در شهریور ماه ۱۴۰۲ نسبت به زمان مشابه در سال قبل در تهران ۵۸.۹۹ و در مناطق شهری کشور ۶۵.۱ درصد افزایش یافته بود. این فاصله بیانگر کاهش نازل اجاره بها در کل کشور است.
متراژهای محبوب برای معامله
یکی از ویژگی‌های گزارش آماری حوزه مسکن بانک مرکزی که در گزارش‌های مرکز آمار به چشم نمی‌خورد، فراوانی متراژهای مورد معامله است. در گزارش مهر ۱۴۰۲، محبوبترین متراژ که به روی آن قدرت خرید بیشتری وجود داشت، ۵۰ تا ۶۰ متر است. ۱۵.۴ درصد از تقاضا بر روی این متراژ معامله شده اند. پس از آن متراژهای ۴۰ تا ۵۰ و ۳۰ تا ۴۰ سهم به ترتیب ۱۲.۹ و ۴.۷ از معاملات دارند. در شهریور ماه ۱۴۰۲ متراژ محبوب ۵۰ تا ۶۰ متری سهم ۱۵.۴ درصدی داشت اما سهم آپارتمان‌های ۴۰ تا ۵۰ متری و ۳۰ تا ۴۰ متری به ترتیب ۱۱.۸ و ۳.۲ درصد بود. این تغییر نشان می‌دهند که در فاصله یک ماهه شهریور تا مهر ۱۴۰۲، آپارتمان‌های نقلی برای معامله محبوبتر شده اند.