بحرانی که گِرد اقتصاد مسکن را گرفته اُفت شدید معاملات و متعاقب آن افزایش چشمگیر قیمت مسکن را رقم زده است.آن طور که آمار ها نشان می دهد تمرکز 37 درصد معاملات در تهران بر روی خانه های نقلی است. به نظر می رسد بخش زیادی از این موضوع ناشی از کاهش قدرت خرید مردم اتفاق افتاده است.
به گزارش شاخص آنلاین، گزارش بانک مرکزی از کمیت‌های بازار مسکن شهر تهران در مهر ماه ۱۴۰۲ نشان دهنده ریزش ۴۲ درصدی معاملات نسبت به مهر ۱۴۰۱ و افزایش حدود ۷۴ درصدی قیمت به ازای هر متر مربع است.
بر این اساس، در مهر سال گذشته تعداد معاملات به ۵۴۱۶ مورد می‌رسید اما در مهر امسال به کمتر از ۳۲۰۰ معامله رسید. در داده‌های کمی مرکز آمار و بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن شهر تهران چند ماه پشت سرهم بین ۲۵۰۰ تا ۳۲۰۰ مورد ثبت می‌شود که حکایت از ریزش قدرت خرید مصرف کنندگان و کاهش سطح انتظارات تورمی دارد.
شتاب قیمت به سمت متری ۷۶ میلیون
مهر سال گذشته که بیش از ۵ هزار معامله ملک در تهران انجام شده بود، قیمت هر مترمربع به ۴۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان می‌رسید اما در سال جاری شاهد شتاب گرفتن قیمت به سمت متری ۷۶ میلیون تومان هستیم.
البته ارقام مرکز آمار از بازار تهران در مهر ماه سال جاری نشان دهنده افزایش قیمت به ۸۰ میلیون تومان است. در میان مناطق تهران به طور معمول، منطقه ۱ گران‌ترین و منطقه ۱۸ ارزان‌ترین است. در مهر ماه هر مترمربع در منطقه ۱ به حدود ۱۴۹ میلیون و در منطقه ۱۸ به ۳۲ میلیون تومان می‌رسید. در نتیجه هنوز می‌توان با تامین رقمی در حدود ۱ میلیارد و ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان در منطقه ۱۸ صاحب یک خانه ۵۰ متری شد.
نوسازها صاحب بیشترین معاملات
سن واحدهای مسکونی معامله شده مولفه‌ای کلیدی برای سرمایه‌گذاری یا خرید مسکن محسوب می‌شود. در مهر ماه امسال خریداران و سرمایه گذاران، واحدهای تا ۵ سال ساخت را بیشتر از همه معامله کرده اند.
بیشترین معاملات (۱۲.۹ درصد) هم در منطقه ۵ انجام شده است که نامش به لحاظ گسترش بافت نوسازتر در تار و پود شهر تهران، مطرح است. بر این اساس، از مجموع ۳۱۳۳ معامله در مهر ماه، ۸۶۰ مورد آن مربوط به بافت نوساز (۱ تا ۵ سال ساخت) بوده است. ۶۹۰ معامله هم بر روی بناهای بیشتر از ۲۰ سال عمر انجام شده است.
با توجه به اینکه پس از منطقه ۵ منطقه ۱۰ صاحب بیشترین معاملات است و در این منطقه هم بافت فرسوده متراکم است، به نظر می‌رسد افرادی که پول بیشتری در دست دارند برای خرید به منطقه ۵ رجوع می‌کنند. افرادی هم که بودجه کمتری دارند و می‌خواهند به هر ترتیب در بافت مجاور منطقه ۵ به جهت دسترسی بهتر به غرب تهران خانه دار شوند یا اینکه بافت فرسوده را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنند، به منطقه ۱۰ سرازیر شده اند.
به این ترتیب غرب تهران بیشترین ارزش را برای معاملات شهر تهران ایجاد کرده است؛ چه به لحاظ تملک بافت فرسوده و چه به لحاظ زندگی در بافت نوساز.
توزیع قیمت املاک در مهر ماه
در حال حاضر برای خرید هر متر ملک در مناطق 1، 2 و 3 باید بیشتر از متری 120 میلیون تومان هزینه کنید. در مناطق 4، 5 و 6 هنوز امکان سرمایه گذاری 85 تا 100 میلیون تومانی به ازای هر متر مربع وجود دارد.
در مناطق 7، 8، 13، 14 و 22 هنوز امکان صاحب ملک شدن با قیمتی بین 60 تا حدود 75 میلیون تومان به ازای هر متر وجود دارد. در مناطق 9، 10، 11، 21، 12، 17، 16، 15 و 20 هم می توان با 40 تا 60 میلیون تومان سرمایه گذاری به ازای هر متر، خانه دار شد.
در مناطق 18 تا 19 هم امکان خانه دار شدن با متری 3 تا 40 میلیون تومان وجود دارد. با وجود اینکه متوسط قیمت ملک به متری حدود 76 میلیون تومان در مهر ماه می رسید اما بانک مرکزی اعلام کرده کرده که 58.6 درصد معاملات با قیمتی کمتر از متوسط شهر معامله شده اند؛ موضوعی که نشان دهنده عمق زیاد رکود در معاملات است؛ در حالی که به دلیل کاهش چشمگیر معاملات، قیمت هر متر مربع در یک سال بیشتر از 70 درصد جهش کرده است.
محبوبیت خانه های نقلی
داده های بانک مرکزی نشان می دهند که خانه های نقلی به دلیل فقدان شکل گیری قدرت خرید موثر برای هجوم به بازار با دید سرمایه گذاری، برای خانه دار شدن پس از چند سال مستاجری، محبوب هستند.
15.1 درصد معاملات بر روی خانه های 50 تا 60 متری نهایی شده اند. 12.4، 6.4 و 2.9 درصد معاملات هم به ترتیب بر روی خانه های 40 تا 50، 30 تا 40 و 20 تا 30 متری انجام شده اند؛ موضوعی که نشان دهنده تمرکز 37 درصد کل معاملات تهران بر روی خانه نقلی است.
35 درصد افراد هم بر روی خانه های 60 تا 100 متری معامله کرده اند. خانه 100 تا 200 متر هم سهم 27 درصدی دارند. تنها 3.6 درصد معاملات هم بر روی خانه های 200 تا بیش از 250 متر انجام شده اند.
