تازه‌ترین گزارش پایش تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که بهای تمام شده هر متر مربع واحدهای آپارتمانی برای مشتریان در شهریور ۱۴۰۲، ۶۸ درصد نسبت به آذر ۱۴۰۱ که آخرین گزارش بانک مرکزی در این زمینه منتشر شده بود، افزایش یافته است.
پایش تحولات بازار مسکن از جمله مهم‌ترین سنجه‌هایی است که میزان تغییرات قدرت خرید و تغییرات تورمی قیمت واحدهای آپارتمانی را نمایش می‌دهد. مرکز آمار و بانک مرکزی دو نهادی محسوب می شوند که گزارش پایش مسکن شهر تهران را منتشر می‌کنند. در نتایج این پایش، اطلاعات با ارزشی مانند متوسط قیمت هر متر آپارتمان، حجم معاملات در مناطق ۲۲گانه، فروانی املاک معامله شده بر حسب متراژ و تورم اجاره بها، لحاظ می‌شوند. هر چه این اطلاعات با جزییات بیشتری منتشر شوند، می‌توان به میزان رکود یا رونق بازار املاک پی برد؛ بازاری که رونق آن موجب تحرک در بخش‌های صنعت و خدمات می شود. در نتیجه انتشار نتایج پایش مسکن، برای تحلیلگران بازار مسکن بسیار مهم است. با این وجود، بانک مرکزی از آذر ۱۴۰۱ که آخرین گزارش بازار مسکن تهران را منتشر کرد، دیگر برای انتشار گزارش های ماهیانه اقدام نمی کند. به بیان دیگر، آمار را حبس کرده است؛ موضوعی که پیکان انتقاد را به سمت مدیریت آمار و سیاست های کلات این مجموعه گرفت. در مقابل، مرکز آمار، پایش مسکن پایتخت را به صورت ماهیانه گزارش می دهد اما بسیاری هنوز به انتشار یافته های شاخص مسکن از سوی بانک مرکزی چشم دارند.
تحولات شهریور بازار
گزارش اخیر مرکز آمار ایران، در مورد شاخص‌های بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۲ نشان می‌دهد که متوسط قیمت آپارتمان در این ماه به حدود ۸۱ میلیون تومان رسیده است. در پایش شهریور ماه از اطلاعات مربوط به ۳۰۰۸ واحد ملکی استفاده شده است. این در شرایطی است که طبق آخرین گزارش پایش بازار مسکن تهران بانک مرکزی، که آذر ماه ۱۴۰۱ منتشر شده بود، متوسط قیمت هر متر آپارتمان به ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان می‌رسید؛ نشانه از اینکه قیمت هر متر مربع آپارتمان حدود ۶۸ درصد گران‌تر شده است. مانند ماه‌های گذشته در شهریور امسال هم بیشترین تعداد معاملات مربوط به منقطه ۵ تهران بود؛ جایی که هر متر آپارتمان به طور متوسط حدود ۹۳ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. گزارش آذر ماه ۱۴۰۱ اما نشان می‌داد که در محدوده منطقه ۵ شهرداری تهران، هر مترمربع آپارتمان ۵۹ میلیون و ۱۱۲ هزار تومان عرضه شده است. این مورد هم حکایت از افزایش حدود ۵۸ درصدی قیمت ملک در بازه زمانی یاد شده در این منطقه دارد. پایش شهریور ۱۴۰۲ همچنین نشان می‌دهد که منطقه ۱۸ تهران صاحب ارزان‌ترین نرخ ها برای خانه دار شدن است؛ چرا که هر متر آپارتمان در آن ۴۱.۵ میلیون تومان ارزش داشت. در مقابل، منطقه یک تهران که عمدتا اعیان نشین محسوب می شود، هر متر آپارتمان ۱۵۸ میلیون تومان قیمت گذاری شده است. از زوایه ای دیگر، املاک مسکونی منطقه یک، ۳.۸ برابر گران‌تر از ارزان‌ترین منطقه تهران، معامله می شوند. همچنین آپارتمان های منطقه یک در شهریور امسال ۱.۹ برابر گران تر از متوسط قیمت شهر تهران معامله شده اند.
رکود در بازار تهران
پایش داده‌های آذر ماه ۱۴۰۱ بانک مرکزی نشان می‌داد که در شهر تهران ۱۰ هزار ۱۸۴ فقره معامله صورت گرفته بود اما در شهریور ۱۴۰۲، تنها ۳۰۰۸ فقره معامله ثبت شده است. در نتیجه تعداد معاملات به میزان بالایی کاهش یافته است؛ یعنی بیش از ۷۰ درصد. رکود در بازار مسکن موجب شده که قیمت ها با ریزش مواجه شوند. گزارش وزارت راه و شهرسازی می گوید که قیمت مسکن ۰.۶ درصد در شهریور ماه امسال نسبت به مرداد ماه کاهش یافته است. گرچه نمودارهای مرکز آمار نشان می‌دهند که از خرداد ماه امسال به تدریج شاهد کاهش تورم املاک آپارتمانی شهر تهران بوده‌ایم. با این وجود، شاخص کل بازار مسکن تهران از آذر ماه سال گدشته که آخرین گزارش بانک مرکزی منتشر شده، چند برابر شده و از حدود ۱۷۰ به ۲۷۹ واحد در شهریور ماه ۱۴۰۲ رسیده است. گزارش مرکز آمار همچنین می‌گوید که شاخص وزنی تورم مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۸ به کمتر از ۵۰ واحد می‌رسید که در نتیجه در شهریور ماه حدود ۵.۵ برابر شده است. پایش شهریور همچنین گویای تغییرات بزرگی در هزینه تمام شده مسکن در سبد خانوار است؛ چرا که می‌گوید تورم نقطه‌ای مسکن در شهریور ۱۴۰۲ نسبت به شهریور ۱۴۰۱ (شهریور تا شهریور) ۷۵.۲ درصد بیشتر شده است. تفسیر این تغییر را مرکز آمار اینگونه تشریح کرده است:«یعنی خریداران باید برای خرید یک واحد مسکونی مشخص در شهر تهران نسبت به شهریور ماه، ۱۴۰۱ به طور متوسط ۷۵.۲ درصد بیشتر پرداخت کنند.» البته تورم نقطه‌ای مسکن تهران، نسبت به مرداد ۱۴۰۲ کاهش یافته است؛ چرا که در یک ساله منتهی به مرداد ۱۴۰۲ (مرداد تا مرداد) تورم بخش یاد شده به ۸۴.۱ درصد می‌رسید. البته تورم سالانه مسکن (۱۲ ماهه منتهی به شهریور ۱۴۰۲) به حدود ۸۳.۹ درصد می‌رسید که نسبت به ۱۲ ماهه منتهی به مرداد ۱۴۰۲، حدود ۲ درصد افزایش یافته است.