بازار مسکن در 1403 به کدام سو خواهد رفت
قیمت آپارتمان در شهر تهران هم بر حسب ارزش دلاری و هم بر حسب ارزش ریالی، در قله تورمی به سر می‌برد. حالا قیمت‌ها می‌توانند با تلنگری از جنس بازگشت دونالد ترامپ، به قله‌ای جدیدی صعود کند؛ همانگونه که سال ۹۷ اتفاق افتاد.
به گزارش شاخص آنلاین، خرید ملک در شهر تهران به عنوان پایتخت سیاسی و اداری کشور، برای بسیاری فرصت تلقی می‌شود. هم به سبب تمرکز موقعیت‌های شغلی و هم به دلیل دسترسی به دانشگاه‌های برتر، مراکز درمانی توسعه یافته و مدارس خوب، ترجیح خیلی‌ها زندگی در این شهر گران قیمت، متراکم و آلوده است.
به همین دلایل، تحلیل معاملات و ترسیم چشم‌انداز بازار املاک آپارتمانی، مشتریان خود را دارد. برای اینکه بتوانیم ارزیابی بهتری از شرایط پیش رو در سال ۱۴۰۳ داشته باشیم، لازم است که به روند بازار در سال‌های منتهی به ۱۴۰۲ و قیمت‌های این سال توجه کنیم.
هر متر آپارتمان ۸۳ میلیون
سال ۱۴۰۲ برای خریداران بازار مسکن سیاه بود و در همین سیاهی هم تمام شد. گزارش اخیر مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که در بهمن ماه سال جاری قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران به طور متوسط به ۸۳ میلیون و ۳۱۲ هزار تومان رسیده است.
چنانچه قیمت دلار در پایان بهمن را ملاک قرار دهیم که به ۵۶ هزار و ۹۲۴ تومان می‌رسید، هر متر آپارتمان حدود ۱۴۶۳ دلار ارزش داشت. در کل قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در ماه‌های اخیر بر حسب دلار، بین ۱۳۰۰ تا ۱۴۰۰ دلار در نوسان بود.
در بهمن ماه سال گذشته تورم قیمت هر متر آپارتمان در تهران نسبت به بهمن ۱۴۰۱ به ۷۷.۸ درصد می‌رسید. این در شرایطی است که در دی ماه به دلیل رکود بیشتر در بازار، تورم سالانه به ۸۲.۸ درصد می‌رسید. بر این اساس، در دی ماه حدود ۴ هزار معامله صورت گرفت؛ در حالی تعداد آن‌ها در بهمن به بیش از ۵ هزار و ۷۰۰ مورد می‌رسید.
کاهش سطح رکود در این بازار را می‌توان با افزایش معاملات در پایان سال مرتبط دانست؛ چرا که در طول سال ۱۴۰۲ تعداد معاملات ماهانه ۲ تا ۳ هزار مورد گزارش می‌شد. در نتیجه می‌توان انتظار داشت که در شروع سال جدید تعداد معاملات مجدد کاهش و سرعت رشد تورم افزایش یابد.
روند منتهی به سال ۱۴۰۲
بررسی داده‌های مرکز آمار در ۷ سال منتهی به سال ۱۴۰۲ می‌تواند تحلیل دقیق‌تری از گذشته به دست دهد. مرکز آمار هرساله تغییرات شاخص کل را در بازار املاک تهران اعلام می‌کند. شاخص کل، تصویری کلی و فراگیر از میانگین تغییرات وزنی تورم مسکن به دست می‌دهد. این شاخص در سال ۱۳۹۵ به ۱۵ واحد می‌رسید اما در سال ۱۴۰۱ به ۱۶۷.۵ واحد جهش کرده است.
در نتیجه شاخص کل در این مدت 1016 درصد رشد کرده است؛ یعنی 170درصد در هر سال (۱۳۹۵-۱۴۰۱).
از زوایه‌ای دیگر، می‌توان به تغییرات شاخص بین سال‌های مختلف در ۷ سال مورد اشاره نگریست. از سال ۹۵ تا ۹۶ شاخص کل تنها ۱.۹ واحد رشد کرد اما از سال ۱۳۹۷ موج تورمی سنگینی وارد بازار شد.
بیشتر بخوانید
پیش بینی عبده تبریزی از قیمت مسکن | افت قیمت نداریم
مهاجرت مردم به سمت خانه های نقلی | ارزش بالای غرب تهران برای معاملات مسکن
رکود بازار مسکن تا 2 سال ادامه دارد | خانه برای سرمایه گذاری نخرید
در این سال، نظام تحریم‌ها تجدید و مفصل‌بندی شد. در نتیجه اقتصاد ایران تلاطم موجود در لایه‌های زیرین و میانی خود را به سطح آورد و پخش کرد. شاخص کل املاک آپارتمانی تهران که در بازه ۹۵ تا ۹۶ تنها ۱.۹ واحد رشد کرده بود از ۹۷ تا ۹۸ بیش از ۱۷ واحد رشد کرد.
از این زمان، چهره برهم ریخته اقتصاد ایران، روی گریان‌تری به خود گرفت. در بازه ۹۸ تا ۹۹ شاخص کل ۳۶.۴ واحد جهش کرد. اوضاع در ۹۹ تا ۱۴۰۰ بهتر و رشد شاخص به ۲۷.۲ واحد رسید اما قامت تورمی آپارتمان، به این راحتی خم نمی‌شود؛ از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۱ شاخص ۵۷.۸ واحد رشد کرد.
تحریم و آینده ملک
رفتار گسل فعال تورم، می‌رساند که بازار مسکن مانند هر بازار دیگری نیازمند آرامش در صورت کلان اقتصاد است. این تنها با رفع تحریم‌ها دست یافتنی است. البته بانک مرکزی تلاش کرده که با به کارگیری سیاست‌های پولی و مالی، سرعت رشد تورم را کاهش دهد. آثار این تغییرات را می‌توان در مقایسه رشد شاخص کل بین فروردین تا بهمن ۱۴۰۱ و مدت مشابه در سال گذشته یافت.
بر این اساس، از فروردین تا بهمن ۱۴۰۲ شاخص ۲۳.۸ واحد رشد کرد اما همین بازه زمانی در سال ۱۴۰۱ رشد ۸۹.۹ واحدی را در شاخص نشان می‌داد. با این وجود، نمی‌توان متصور نبود که سنگ تورم این بار با قدرت بیشتری از زه کمان اقتصاد در نرود. در آبان ماه امسال انتخابات ریاست جمهوری آمریکا را پیش داریم که نوید بازگشت دونالد ترامپ را به اتاق بیضی کاخ سفید می‌دهد.
با توجه به اینکه اقتصاد ایران در دولت کنونی آمریکا، با سرعت پایینی خود را بازسازی کرد، سیاست‌های پولی و مالی بانک مرکزی در کاهش سرعت رشد تورم اثربخش واقع شد اما این روند می‌تواند به سرعت تغییر کند.
سناریویی برای سال ۱۴۰۳
توجه به این نکته ضروری است که از بهمن ۱۴۰۱ شاخص کل بازار املاک تهران به فراتر از ۲۰۰ واحد و به یک قله تورمی رسیده و در بهمن ۱۴۰۲ به ۲۹۲.۱ واحد رسیده است. پیداست که با وجود تورم ۷۰ تا ۸۰ درصدی در بازار املاک، شاخص کل در سال جاری به ۳۰۰ واحد و فراتر از آن می‌رسد. این یعنی اینکه در سال 1403 قیمت مسکن نسبت به سال 1400 که شاخص در محدوده 100 واحد بود سه برابر خواهد شد.
محاسبه قیمت مسکن بر مبنای دلار نیز نشان می دهد که قیمت هر متر آپارتمان در بهمن ماه 1400 رقمی معادل 538 دلار بود اما از آن زمان تاکنون 2.7 برابر و بر حسب ارزش ریالی هم ۲.۵ برابر شده است.
در شرایطی که سال ۱۴۰۳ شاخص کل به فراتر از ۳۰۰ واحد می‌رسد، از حالا می‌توان متصور بود که متوسط بهای هر متر مربع آپارتمان از ۳۳ میلیون تومان سال ۱۴۰۰ به ۳ برابر یا در حدود ۳ برابر در ماه‌های پایان سال برسد؛ یعنی رقمی بین ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر.
