بررسی بازدهی مسکن آپارتمانی شهر تهران، از سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ نشان دهنده رشدی بین ۷ تا ۱۳ برابر است. بازار مسکن تهران به دلیل فشار تحریم‌ها از سال ۱۳۹۷ به بعد، رشدهای خیره کننده‌ای را تجربه کرده است. مسئله سود تورمی در این بازار جدی است و برای سرمایه گذارن ولع ایجاد می‌کند؛ به ویژه اینکه دولت در قیمت‌گذاری بازار مسکن مانند ارز، سکه، خودرو و… مداخله نمی‌کند. بررسی جهش بازدهی نرخ مسکن از سال ۱۳۹۷ ابعاد بیشتری از سودهای توزیع شده میان سرمایه گذاران را روشن می‌سازد؛ یعنی همان سرمایه گذارانی که به امید حفظ ارزش دارایی خود در برابر انتظارات تورمی ناشی از تحریم، بازار آپارتمان‌های شهر تهران را انتخاب کردند.
به گزارش شاخص آنلاین، سطح قیمت‌ها در بازار مسکن مولفه‌ای است که برخی آن را بهترین معرف برای سنجش وضعیت انتظارات تورمی در نظر می‌گیرند؛ به این معنی که هرگاه مصرف کنندگان انتظار افزایش تورم کل را داشته باشند، مسکن هم جهت عمل می‌کند؛ البته افزایش قیمت ارز هم که ناشی از انتظارات تورمی است، بر چاق شدن حباب بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. بررسی شاخص تورم مسکن شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، نشان می‌دهد که از مهر سال ۱۳۹۷ تا مهر ۱۴۰۲، قیمت هر متر مربع آپارتمان به طور متوسط ۸۶۵ درصد رشد کرده است. قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در سال ۱۳۹۷ که آمریکا از برجام خارج شد با رشد انتظارات تورمی ۶۶ درصد رشد کرد. در همین سال قیمت دلار ۱۶۰ درصد رشد کرد؛ بازدهی که بالاترین حد از سال ۱۳۶۵ توصیف شد. در نتیجه کشش انتظارت تورمی با جهت بازارها از جمله ارز و مسکن می‌خواند.
سود خوب در بازار مسکن
سرمایه‌گذاری در بازارهایی با این ویژگی، به ویژه در زمان‌هایی که بازیگران بازارها انتظار پس برآمدن حباب‌های تورمی را دارند، بسیار سودآور است. گرچه پس از خوابیدن تب انتظارت، بازار فروکش می‌کند و حتی به خواب می‌رود اما عملکرد اقتصاد ایران، نشان دهنده رشد بازارها از جمله مسکن در بلندمدت است. از ارزانی هم خبری نیست. بررسی تغییرات تورمی مسکن از دل شاخص قیمت آپارتمان در تهران در سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ هم نشان دهنده حاکمیت انتظارات تورمی بر بازار مسکن است؛ بازاری که به سرمایه گذارانش سودهای خوبی را پس داده است.
بازدهی ۸ تا ۹ برابری آپارتمان
اگر از نگاه سرمایه گذار، ذره بین خود را بر روی قیمت‌ها در بازه زمانی یاد شده بگذاریم، متوجه می‌شویم که تحریم‌هایی که از سال ۱۳۹۷ بازگشتند، چگونه بازار مسکن تهران را زیر فشار بازدهی گرفتند. متوسط قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در مهر ماه سال ۱۳۹۷ به حدود ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان می‌رسید اما در مهر ۱۴۰۲ به حدود ۸۰ میلیون تومان رسید. در نتیجه بیش از ۹ برابر شد. چنانچه قیمت‌ها را در دو نقطه ۹۷ و ۱۴۰۲ با یکدیگر تطبیق دهیم، متوجه می‌شویم که بیشتر مناطق تهران در این مدت به طور متوسط ۸ تا ۹ برابر رشد کرده‌اند و تنها معدودی از مناطق (۳.۹، ۱۰ و ۱۱) رشد پایین‌تر از ۸ برابر را تجربه کرده اند. مناطق ۱۴ و ۱۹ رشد نزدیک به ۱۰ برابر را تجربه کرده اند.
رشد سرمایه‌گذاری در مناطق ارزان
تغییرات بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون نشان دهنده رشد سرمایه‌گذاری در مناطقی است که می‌توان آپارتمان‌های ارزان‌تری را در آن‌ها دست و پا کرد؛ البته این در مورد همه مناطق ارزان قیمت تر، مصداق ندارد. در این زمینه به طور مشخص می‌توان به مناطق ۱۲.۱۷، ۱۸ و ۲۰ اشاره کرد که حباب قیمت را بیش از ۱۰ برابر به سمت جلو دمیده اند. اما پادشاه مناطق کسب سود تورمی از زمان خارج شدن آمریکا از برجام، منطقه ۱۲ است. سال ۱۳۹۷ می‌توانستید با ۲۱۰ میلیون تومان یک آپارتمان ۵۰ متری با متوسط قیمت متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان را در این منطقه پرتردد شهر تهران برای خود دست و پا کنید؛ آپارتمانی که حالا ارزشش بیش از ۱۳ برابر شده و به ۲ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است.
رشد پایین اعیان‌نشین‌ها
مناطق ۱ و ۳ که اعیان‌نشین‌های شهر تهران محسوب می‌شوند و در حال حاضر به ازای هر متر خرید خانه به ترتیب ۱۵۰ تا ۱۲۵ میلیون خرج بر روی دست سرمایه گذار می‌گذارند، از سال ۹۷ تاکنون رشد جذابی نداشته اند. متوسط قیمت در منطقه ۱ تهران، در این مدت ۸.۳ برابر شده است. منطقه ۳ هم نتوانسته که به تورم املاک خود رشد تورمی بیشتر از ۸ درصد را بدمد.
کدام منطقه کمتر سود داد؟
در میان سه منطقه‌ای که رشد حدود ۷ برابری را از سال ۹۷ تا به حال، در سبد سرمایه گذاران خود به جا گذاشته اند، اوضاع منطقه ۱۱ از همه بدتر است. رشد قیمت در این منطقه حدود ۷.۱ برابر بوده است. مناطق ۹ و ۱۰ هم با رشد ۷.۴ برابری بالاتر از منطقه ۱۱ قرار گرفته اند.
مناطق دارای رشد متوسط
با توجه به سقف ۱۳.۴ برابری و کف ۷.۱ برابری در نحوه توزیع سود سرمایه‌گذاری در بازار آپارتمان‌های شهر تهران، نرخ بازدهی ۸.۵ تا ۹.۵ برابری را می‌توان رشد متوسط در نظر گرفت. بر این اساس، مناطق 4 تا 7 و 16،15 رشدی بین ۸.۵ تا ۹.۵ برابری را داشته اند. کمترین رقم رشد در این کف و سقف، متعلق به منطقه ۵ با رشد ۸.۵ برابری و بیشترین آن در منطقه ۷ توزیع شده است. در این بین، مناطق ۶ و ۱۵ با ۸.۶ برابر بازدهی، منقطه ۸ و ۱۶ با ۸.۸ برابر و منطقه ۴ با ۹.۱ برابر نرخ بازدهی، قرار دارند.