بازار نهاده‌های ساختماتی با جهش ۲۴ درصدی قیمت ارز در ۱۲ ماهه منتهی به پاییز ۱۴۰۲ در شرایط تورمی به سر می‌برد؛ تورمی که رشد قیمت آپارتمان را به ۳.۵ برابر دلار رسانده است.
به گزارش شاخص آنلاین، اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۰ بود که یک عضو انجمن مهندسی راه و ساختمان، برآورد کرد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ حدود ۷۰ درصد کاهش می‌یابد. دلیل او این بود که قیمت مسکن ۱۰ سال تمام، پشت سرهم افزایش یافته است. در نتیجه رکود در این بخش حاکم شده است.
این در شرایطی است که شاخص قیمت آپارتمان در شهر تهران که بیانگر وزن تورمی مسکن است، در اردیبهشت سال ۱۴۰۰ به ۱۰۰ واحد می‌رسید اما در دی ماه امسال به ۲۸۰ واحد افزایش یافته است. در نتیجه تورم قیمت آپارتمان بر حساب شاخص کل ۲.۸ برابر شده است.
وعده کاهش قیمت
اینکه قیمت مسکن کاهش می‌یابد، وعده‌ای است که در سال‌های اخیر مرتب تکرار شده است اما سرآخر املاک به عنوان ضربه گیر تورم (کالای سرمایه ای) عمل می‌کند. از آذر ماه سال ۱۳۹۹ تا خرداد ۱۴۰۲ قیمت آپارتمان در شهر تهران پشت سرهم، صعود کرده است.
این در شرایطی است که برخی وعده کاهش قیمت مسکن در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ را می‌دادند. گرچه از تیر ماه ۱۴۰۲ تورم مسکن اندکی کاهش یافته است اما این به اندازه‌ای نیست که حتی نامش را کاهش قیمت مسکن بگذاریم. چرا که همان طور که گفته شد شاخص کل که تا اردیبهشت سال ۱۴۰۰ به ۱۰۰ واحد می‌رسید به حوالی ۲۸۰ واحد رسیده است.
این وضعیت موجب شده است که تورم سالانه مسکن شهر تهران به بالاتر از ۸۰ درصد برسد. به طور خاص در دی ماه امسال تورم سالانه مسکن (۱۲ ماهه منتهی به دی) به ۸۲.۸ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه (دی ماه ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲) هم به ۴۶.۵ درصد می‌رسد.
بیشتر بخوانید
پیش بینی عبده تبریزی از قیمت مسکن | افت قیمت نداریم
اثر افزایش قیمت نهاده
یکی از دلایل کلیدی افزایش قیمت مسکن، جهش قیمت نهاده‌های ساختمانی است. در سال‌های اخیر که چند جهش ارزی را تجربه کردیم، قیمت نهاده‌های ساختمانی به شدت افزایش یافت؛ به ویژه پس از جهش‌های ارزی نیمه دوم سال ۱۳۹۸ به بعد.
با توجه به اینکه قیمت نهاده بر روی قیمت مسکن تاثیر دارد، نمی‌توان به صرف کاهش تقاضا و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی مدعی شد که در آینده قیمت مسکن کاهش می‌یابد.
بازار مسکن، تابع مولفه‌های گوناگونی است؛ از جمله اینکه سرمایه گذارن با جهش قیمت ارز، معاملات خود را در بازار مسکن افزابش می‌دهند. رشدقیمت زمین محل احداث ملک را هم نباید فراموش کرد.
اما عامل تاثیر نرخ ارز بر نهاده، خود به تنهایی در جهش قیمت مسکن تاثیرگذار است. ممکن است که این تلقی وجود داشته باشد که قیمت نهاده صرفا مسکن نوساز را تحت تاثیر قرار می‌دهد. این در شرایطی است که پس از رشد نوسازها، تورم خانه‌های قدیمی را هم به دنبال خود می‌کشد.
مداخله مستقیم و غیرمستقیم نهاده
البته توجه به این واقعیت ضروری است که تورم املاک از تورم نهاده تاثیر می‌پذیرد اما خود را از آن پیش می‌اندازد چرا که طبق اعلام فعالان بازار مسکن، ۷۰ درصد معاملات در بازار سرمایه‌ای است. در هر حال، قیمت نهاده در ۲ شکل مستقیم و غیرمستقیم از قیمت ارز تاثیر می‌پذیرد.
در شکل مستقیم، افزایش قیمت ارز موجب افزایش قیمت نهاده‌های وارداتی می‌شود. در شکل غیرمستقیم هم با افزایش قیمت ارز، انتظارات تورمی بالا می‌رود و در نهایت زنجیره تولید با افزایش قیمت‌ها به آن پاسخ می‌دهد.
نهاده‌هایی که مستقیم از قیمت ارز تاثیر می‌پذیرند، بیشتر رشد می‌کنند؛ مانند سرامیک، شیشه و مصنوعات تزیینی نمای ساختمان. حتی رشد نهاده‌های وابسته به تامین از خارج، می‌تواند بیشتر از قیمت ارز باشد.
تورم بالای نهاده‌های وارداتی
بررسی رابطه قیمت ارز با قیمت نهاده و تاثیر آن بر قیمت مسکن در بازه‌های زمانی مشخص، تاثیرات روابط مورد اشاره میان قیمت‌ها را بیشتر روشن می‌کند. آذر ۱۴۰۱ قیمت ارز به حدود ۳۹ هزار تومان می‌رسید اما در آذر ۱۴۰۲ حدود ۵۰ هزار تومان معامله می‌شد که نشانگر افزایش ۲۴ درصدی است.
داده‌های مرکز آمار، نشان می‌دهد که تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی به فراتر از افزایش نرخ دلار در ۱۲ ماهه منتهی به پاییز ۱۴۰۲ می‌رسد. برای مثال تورم سیمان، شن، بتن و ماسه ۴۲ درصد، تورم گچ و گچ کاری ۴۰ درصد و تورم نقاشی به ۳۶ درصد می‌رسد.
در میان اقلام وارداتی که پیوستگی بالایی با نرخ ارز دارند، تورم بیشتری دیده می‌شود. بر این اساس تورم یراق آلات درب و پنجره به ۷۰ درصد، تورم تاسیسات برقی به ۶۰ درصد، تورم شیشه به ۵۸ درصد، تورم شیرآلات به ۵۵ درصد و تورم میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده به ۵۱ درصد می‌رسد.
در همین مدت ۱۲ ماهه منتهی به پایان پاییز ۱۴۰۲ قیمت ملک ۸۵ درصد رشد کرده است؛ رشدی که به ۳.۵ برابر قیمت دلار می‌رسد. این میزان رشد قیمت مسکن حدود ۲ برابر قیمت نهاده‌های وابسته به تامین کنندگان داخلی و حدود ۱.۵ برابر تورم نهاده‌هایی است که از خارج از کشور وارد می‌شوند.