مرکز آمار با اعلام قیمت هر متر مربع ملک در تهران، یکی از مراجع رسمی خبررسانی محسوب می‌شود. چند ماهی می‌شود که این نهاد گردآوری داده‌های اقتصاد ایران از افزایش قیمت ۱ متر مربع خانه به فراتر از ۸۰ میلیون تومان خبر می‌دهد.
به گزارش شاخص آنلاین، داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهند که در آبان ماه امسال، قیمت هر مترمربع (میانگین وزنی) به ۸۰ میلیون و ۶۸۰ هزار تومان رسیده است. منظور از میانگین وزنی متوسط قیمت املاکی است که معامله می‌شوند؛ بدون اینکه تغییرات کیفیت املاک (سن بنا، متراژ و…) از یک دوره تا دوره دیگر در آن لحاظ شود.
در نتیجه اگر شما برای سنجش قیمت ها، آگهی‌های بازار املاک تهران را رصد کردید و «متوسط قیمت» را بیشتر از این میزان دیدید، نباید تعجب کنید؛ چرا که اولا مرکز آمار قیمت‌ها را از دل معاملات ثبت شده استخراج می‌کند و در همین حال، اثر کیفیت ملک از حیث نوسازی و متراژ را از محاسبه حذف می‌کند. در این شرایط، یک سبد وزنی (میانگین) از قیمت املاک تهرانی‌ها به دست می‌آید.
گرچه این قیمت برای سرمایه‌گذاری دقیق نیست اما مرکز آمار آن را برای محاسبه و مقایسه تغییرات قیمت یک متر آپارتمان در طول ادوار دقیق‌تر می‌داند؛ ضمن اینکه داده محسوسی برای داشتن یک ارزیابی کلی از جهت گیری انتظارات تورمی محسوب می‌شود.
کاهش تقاضا و افزایش تورم
در شرایط کنونی بازار که تعداد معاملات به کمتر از ۴۰۰۰ معامله در ماه می‌رسد، املاک تهرانی‌ها با قیمتی که آگهی می‌شوند، به فروش نمی‌رسند؛ چرا که متقاضی کافی در بازار وجود ندارد.
این روند موجب کاهش قیمت از حیث میانگین وزنی به ازای هر متر شده است؛ البته شاهد افزایش تعداد معاملات از ۳۴۱۰ مورد در مهر ماه به ۳۹۹۸ در آبان ماه هستیم اما چون این میزان خیلی در بازار موثر نیست، میانگین وزنی قیمت از ۸۲ میلیون تومان در ماه مهر به ۸۰ میلیون و ۶۸۰ هزار تومان کاهش یافته است.
با این وجود، تورم میانگین وزنی ملک در تهران در آبان سال جاری نسبت به آبان سال گذشته به ۶۸.۷ درصد می‌رسد. این یعنی ملک در تهران بیش از ۶۸ درصد گران‌تر شده است. همچنین تورم ۱۲ ماهه منتهی به آبان امسال به ۸۶.۳ درصد می رسد.
پرش شاخص قیمت
شاخص قیمت، بیانگر وزن کلی تغییرات قیمت است. شاخص قیمت املاک تهرانی‌ها در مهر ۱۴۰۲ به ۲۷۸ واحد می‌رسد اما در آبان ماه به فراتر از ۲۸۲ واحد رسید.
شاخص قیمت در آبان ۹۸ کمتر از ۵۰ واحد بود. در نتیجه، این شاخص بیانگر تغییرات قیمت، در ۴ سال گذشته ۵.۵ برابر شده است. در کل، شاخص قیمت در اسفند ۱۳۹۸ به فراتر از ۵۰ واحد، از خرداد ۱۴۰۰ به فراتر از ۱۰۰ واحد، از تیر ۱۴۰۱ به فراتر از ۱۵۰ واحد، از بهمن ۱۴۰۱ به فراتر از ۲۰۰ واحد و از فروردین ۱۴۰۲ به فراتر از ۲۵۰ واحد رسیده است.
شاخص قیمت در خرداد ۱۴۰۲ به حوالی ۳۰۰ واحد هم رسید اما از آن زمان تا مهر ماه در روند کاهشی قرار گرفت. با این وجود، از آبان ماه مجدد افزایشی شده است تا به بالاترین میزان در ۴۴ ماه منتهی به آبان ۱۴۰۲ برسد.
سنجش میانگین وزنی در بازار
میانگین وزنی قیمت ملک، همچنان منطقه ۱ تهران را به عنوان بازیگر اصلی تورم‌سازی معرفی می‌کند.
میانگین وزنی قیمت ملک در این منطقه از تهران به متری بیش از ۱۵۶ میلیون تومان می‌رسد. در کل، مناطق ۱.۲، ۳ و ۶ بالاتر از متری ۱۰۰ میلیون تومان معامله می‌شوند.
در میان مناطق تهران، تنها منطقه ۵ تهران به شتاب بیشتری دنبال این ۴ منطقه می‌دود؛ چرا که قیمت ملک در این منطقه آرام آرام به متری ۱۰۰ میلیون تومان نزدیک می‌شود.
با وجود اینکه متوسط قیمت در تهران به متری حدود ۸۰ میلیون تومان می‌رسد اما هنوز می‌توان با نصف این میزان در بافت‌های فرسوده پایین دست، صاحب خانه شد.
مناطق ۱۲.۱۵، ۱۶.۱۷، ۱۸ و ۲۰ ارزان‌ترین مناطق برای خانه دار شدن در بافت فرسوده با قیمت حدود ۴۰ میلیون تومان محسوب می‌شوند.
منطقه ۲۰ تهران با متری ۴۰ میلیون و ۷۸۴ هزار تومان ارزان‌ترین متراژ را در بافت فرسوده به بازار عرضه می‌کند.
پس اگر توقعتان از کیفیت زندگی در تهران پایین باشد، می‌توانید با ۱ میلیارد و ۶۳۱ میلیون تومان در منطقه ۲۰ صاحب خانه شوید اما اگر همین قواره را در منطقه ۱ پیدا کنید، دیگر کمتر از ۶ میلیارد تومان آب نمی‌خورد. در نتیجه یک ۴۰ متری از نوک تهران تا انتهای آن بیش از ۵ میلیارد تومان تفاوت ارزش دارد.